关于民宿选址的一些建议

 业界资讯    |      09-05 19:42

一、区位

这个非常重要,这主要跟你日后的客流有着非常大的关系,需要核心关注的有以下3点:

1、距离最近的核心城市(如北上广深)有多远?

这个意味着民宿的主流消费群跟你的距离,一般要控制在3小时车程的范围内。这个关乎到你的节假日能否有稳定的客源。

2、距离主城区多远?

这个意味着本地核心消费群跟你的距离,一般控制在1.5小时车程的范围内,这个关乎到你的工作日是否也能有稳定的客源。当然还得考察下主城区的工资水平,消费能力,来评估主城区消费人群的价值。

3、距离最近的4A级以上景区有多远?

有景区,就有游客,景区规格越高,游客就越多,这可以为你的民宿带来源源不断的客源,一般控制在30分钟车程的范围内,这个可以为你的工作日及节假日都带来稳定客源。当然还得评估下景区本身的客流量、淡旺季、游客人群构成等。

上述3点,最起码应符合1点,符合的越多,说明区位越好。

二、交通

这个也很重要,主要是考虑你未来的客人到民宿的便捷性,核心关注点是外地到民宿的交通方式情况,如机场、高铁、高速、公交车等情况。

机场到民宿的距离,高铁到民宿的距离,高速口到民宿的距离,公交车是否直达,核心点是主城市到民宿的路程是否汽车可以直达,路宽,路型(石子路、水泥路、柏油路、泥路等)。

交通越方便越好,首先要保证汽车可以直达,其次尽量以柏油路>水泥路>石子路>泥路的顺序来选择。

三、基础设施

主要是考虑到日后经营的基本所需,这方面的关注点不是看有没有,而是应该根据自身需求去寻求最低成本的解决方案,核心考虑水、电、路、排污等方面。

通水通电通路通排污,水主要考虑水源、水量;电主要考虑是否存在供电不足的情况;路主要考虑民宿到主路的便捷性,尽可能选择通车路;排污最好纳入主管。

如果当下的情况不是很符合经营条件,需要有相应的切实可行的稳定的解决方案。基础设施是一定要有解决方案的,如果本来就已经解决了,那么最好,这样你就少投入了。

四、生态环境

这方面主要是考虑包括生态环境、周边景观、周边气候等自然情况,生态环境主要包括山、水、树的情况以及附近有没有工厂,俗套点的说法,就是有山有水,到处是树木,周边没有污染源。



五、周边景观

主要是考虑附近的娱乐休闲性,为民宿做加分项,核心关注以下2点:

1、民宿视野范围内有没有天然景观,如云海、竹海、山景、海景、溪流、树林等等

2、民宿外围,步行可达的范围内有没有景观,如游乐园、采摘园、瀑布、云海、竹海、山景、海景、溪流、树林等等。

这些景观不是一定得有,但是有就是为民宿加分,同时还可以为你民宿减少景观层面的投入。

六、周边气候

这个并非重点考虑,主要是因为有些地方,由于在山上的原因,所以秋冬季节很冷,山路也不好开车,导致客人不方便过来,也不习惯入住,进而影响整体入住率。

七、区域文化氛围

这个同样并非重点考虑,主要是为你日后的经营可以提供一些着力点,核心关注点是民宿所在村的民俗等历史文化传承方面。

八、地块状况

这又是一个需要重点关注的方面,也决定了你的民宿成败,核心关注点有以下3点:

1、建筑面积,最好是3栋,起码是2栋,万不得已才是1栋,1栋的面积指120方以上,1栋只能做3-5个房间,2栋可以做8-10个房间,3栋可以做13-15个房间,房间数量的不同,但是核心运营人员基本是相同的,那么当然房间多点更好,但也不是越多越好,真的房间多了,对你的运营压力是非常大的。

2、院子面积,院子大了,你的屋内公共空间可以小点,房间数量可以多点,同时可以在院子内做各种体验产品的设计。

3、地块的性质,核心关注是否一户一宅,如果是的话,那么可以推倒重建,如果不是只要改建;还有是否存在邻里纠纷,这个很重要,尽量选择独门独户的房屋。

九、租金及其他费用

这个非常非常重要,地块租金过高,经营有风险,现在的租金计算方式主要是建筑面积和院子分开计算,租期为10-20年居多,极少是20年以上的,支付方式大多是10年一付或一次性支付,极少是1年一付。另外还可能涉及到树木、小院子的一次性买断等情况。

需要深入了解、综合计算,切勿有一笔付一笔,会导致你最后多出很多不必要的支付项目。

十、政策

这个也很重要,地方政府的政策可以帮你解决很多问题,核心关注点如下:

1、民宿补贴及奖励,有些地方政府针对民宿项目采取补贴和奖励政策,甚至达到投资额的30%;

2、民宿项目支持力度(非补贴),看地方政府对旅游业、民宿业态的看法,是大力支持还是怎样,如果大力支持,那么日后在前期选址、施工建设、证照审批、实际运营会有很多帮扶,让你少走很多弯路和闹心路。



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